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房地產(chǎn)現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)

11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商會(huì)在官網(wǎng)上發(fā)文表示，將由央行再貸款提供資金支持，支持約2500億的民營(yíng)企業(yè)融資，其中包含房地產(chǎn)企業(yè)。原文表述如下：

11月9日，中債信用增進(jìn)公司就發(fā)布了《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求，公司將在收到郵件后3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋。

在具體操作方面，龍湖集團(tuán)可選聘多家機(jī)構(gòu)組成主承銷商團(tuán)完成注冊(cè)，后續(xù)每期發(fā)行時(shí)再結(jié)合實(shí)需確定當(dāng)期發(fā)債規(guī)模、資金用途、主承銷商。

另外，據(jù)媒體報(bào)道，除了龍湖，還有其他民營(yíng)房企也獲得了50億、150億不等的融資配額。

事實(shí)上，在政府支持和房企的不斷努力下，10月份房企融資情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規(guī)模年內(nèi)首現(xiàn)正增長(zhǎng)。行業(yè)平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出，房地產(chǎn)整個(gè)融資環(huán)境正在逐漸改善，政府呵護(hù)市場(chǎng)的決心非常明確，不排除未來(lái)會(huì)出臺(tái)更多利好融資的政策。

二、民營(yíng)房企債務(wù)展期傳來(lái)好消息

除此以外，明源君還留意到一個(gè)好消息。

11月10日，富力地產(chǎn)宣布，其8筆境內(nèi)債、合計(jì)金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后，8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。

而早在7月份，富力完成了全部10只美元票據(jù)整體展期3-4年，金額合計(jì)49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。

富力能順利完成境內(nèi)外債券展期，讓很多民營(yíng)房企看到了希望，也能為其他出險(xiǎn)房企帶來(lái)很大的借鑒意義。

當(dāng)然，富力之所以能完成境內(nèi)外債券展期，一方面在于他們的資產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，另一方面，富力在展期方案中都有增信保障舉措，一定程度上能穩(wěn)定投資人信心。

據(jù)了解，已經(jīng)有出險(xiǎn)房企表示要學(xué)習(xí)富力，計(jì)劃對(duì)境內(nèi)外債券進(jìn)行展期，如果展期成功，將大大緩解民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力。

三、調(diào)控政策進(jìn)一步松綁，北京、杭州等一二線城市有所放松

在這之前，明源君講過(guò)，目前調(diào)控政策放松空間還比較大，因?yàn)橐痪€城市和熱點(diǎn)二線城市，調(diào)控依然處于非常緊的階段。

首付比例上，很多高能級(jí)城市二套首付比例依然很高，基本都在60%以上。而且在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要有貸款記錄，不管現(xiàn)在有沒(méi)有房和貸款，都按照二套房的首付比例和利率標(biāo)準(zhǔn)，很多換房需求依然被壓抑。

好消息是，熱點(diǎn)城市杭州調(diào)控開(kāi)始松綁。　　

限貸政策方面，二套最低首付由原本的60%降至40%，以網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，從2022年11月11日起執(zhí)行。同時(shí)，實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，首套無(wú)住房但有貸款記錄，相應(yīng)貸款已結(jié)清的，為改善居住條件，購(gòu)買普通自住房執(zhí)行首套房政策，即享受30%最低首付比例。

除了杭州，北京通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)的購(gòu)房政策也有調(diào)整。

11月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、北京市通州區(qū)人民政府發(fā)布通知，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，也即臺(tái)湖、馬駒橋不再執(zhí)行“雙限購(gòu)”政策，而是執(zhí)行北京普遍的限購(gòu)政策，即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年社?；蚣{稅可擁有一套住房。

這兩個(gè)城市調(diào)控的松綁，同樣釋放出了非常積極的信號(hào)。如果銷售端持續(xù)低迷，一線城市政策不排除也會(huì)有松動(dòng)空間，這對(duì)于房?jī)r(jià)的止跌修復(fù)具有積極意義。

四、防疫政策調(diào)整，降低對(duì)經(jīng)濟(jì)影響，客戶信心有所修復(fù)

前段時(shí)間，明源君在《民營(yíng)房企還要扛多久》一文說(shuō)過(guò)，疫情是當(dāng)下最大的核心變量。很多城市動(dòng)不動(dòng)就封控靜默，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也導(dǎo)致大家對(duì)未來(lái)收入預(yù)期降低，大家更傾向于存錢，不敢花錢，很多客戶的買房計(jì)劃都往后推了。

防疫措施優(yōu)化后，能降低防疫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，早日恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)變好，客戶敢花錢敢消費(fèi)了，對(duì)各行各業(yè)都是重大利好。

銷售仍未復(fù)蘇

還沒(méi)到樂(lè)觀的時(shí)候