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很多地產(chǎn)成本，都會犯這個低級錯誤
口徑原指器物圓口的直徑，如槍、炮管的內(nèi)直徑，在日常工作中引申為態(tài)度、看法、原則
口徑一致，意思是指大家對待問題采取一致的態(tài)度，比喻對問題的看法和處理問題的原則是一致的
在房地產(chǎn)成本管理工作中，口徑保持一致是先決條件，但在日常工作中很多人要么出于對成本管理的不了解，要么出于信息不對稱等原因，往往出現(xiàn)口徑不一致的問題，導致信息傳到偏差，甚至出現(xiàn)重大錯誤決策
本文就跟大家分析一下口徑一致對于成本管理的重要性，也希望大家在日常成本管理工作中，或者涉及到成本管理的工作中時刻警醒，避免出現(xiàn)由于口徑不一致帶來的錯誤
經(jīng)常遇到的情況
日常工作中由于口徑不一致造成的錯誤、損失的情況是普遍存在的，其影響或大或小，下面這些事例大家可以看看是否經(jīng)常發(fā)生在身邊
例1：
某項目做方案論證，兩種方案最大的差異在于混凝土量的差異，該項目設計同事問成本同事混凝土多少錢一立方，成本人員認為對方問的是混凝土材料價格，所以輸出的數(shù)據(jù)是350元/立方，而設計人員其實要的是打一方混凝土需要多少錢，也就是混凝土的綜合價格，于是，設計人員按照成本人員提供的數(shù)據(jù)選擇了一個方案并出圖，結果最終總成本增加了200余萬元
在這個事例中，成本和設計人員都只從自身的出發(fā)點輸出和接收信息，沒有進一步核對數(shù)據(jù)口徑，以至于造成了誤判，帶來損失
例2：
某項目擬精裝交付，一方面提高項目品質(zhì)感，另一方面可以借此提高銷售價格批價水平。
該地區(qū)歷史售價審批最高價格為3.6萬元/平米，通過調(diào)研周邊競品項目，發(fā)現(xiàn)周邊能夠銷售價格備案到3.6萬/平米的項目，裝修標準普遍在1500元/平米左右。
設計部門與成本部門反復推敲、測算，出具一套成本在1500元/平米的方案，此方案順利通過了銷售價格備案，且備案價格也做到了3.6萬/平米，在備案過程中有個細節(jié)，主管售價備案的工作人員在拿到該項目精裝配置標準時說，你們項目配置標準很高呀，當時去做備案的同事也沒在意
此后項目按照該精裝方案進行了建設，后在一次與同行的溝通中發(fā)現(xiàn)，周邊競品項目1500元的精裝標準對應的是套內(nèi)裝修面積，而該項目1500元/平米的方案是全建筑面積，也即如果折算到套內(nèi)裝修面積，其標準已經(jīng)達到了1875元/平米，比競品精裝標準高了375元/平米，項目地上總建面12萬平米，由此多花費了420萬元，無形中降低了項目的利潤戳這里，一鍵對標成本力
例3：
某公司老板通過朋友介紹認識了一位有項目資源的人，給老板推薦了一個項目，老板讓公司戰(zhàn)投、設計、運營、成本、財務、營銷等共同研判項目可行性，通過測算，該項目達不到公司投資標準，老板與推薦人溝通中，對方表示，研判測算中的成本有問題，研判測算中開發(fā)成本為2800元/平米，對方認為太高，并表示他之前做過一個項目，建好后的成本才1700元/平米，并保證這個成本肯定沒有問題
該公司老板對推薦人提供的信息深信不疑（貌似地產(chǎn)老板都有個通病，就是對于從外部接收到的成本信息，只要比自己公司的低，都會認為是準確、正確的；而且只看數(shù)字，不會詢問數(shù)字的組成），嚴厲批評了成本部門，之后接下了這個項目，并聘任該推薦人進入公司董事會
項目實施過程中，成本部門無論怎么算賬都不可能達到1700的水平，于是找到該推薦人進行咨詢，起初該推薦人不提供任何信息，后在老板的干涉下，提供了號稱成本單方1700項目的信息
通過對比發(fā)現(xiàn)，這個單方1700的項目是一個園區(qū)中的四層辦公樓，且成本中僅包含主體成本。也就意味著該項目的成本遠高于老板的預計
最終，該項目嚴重虧損，給公司帶來了重大損失
口徑問題原因及對策
以上的幾個事例經(jīng)常發(fā)生在我們身邊，這些事例帶來的損失也是有大有小，不論損失大小，造成的根本原因都是“口徑不一致”，也就是說在討論同一個事情的時候，大家不在一個頻道，都認為自己認為的跟對方接收到的信息是一致的
造成口徑不一致的底層邏輯有幾個：
1. 信息差
這是最常見的造成口徑不一致的原因，比如說上文提到的例1，就是對于“混凝土價格”這個短語的理解上的信息差，設計人員想要的是混凝土綜合單方，而成本人員對這個短語的理解是材料價格。但雙方又沒有再就細節(jié)進行核對，以致造成最終的錯誤
由于信息差造成的口徑不一致問題是最常見也是最容易解決的
一方面需要大家在日常工作中注意信息的規(guī)范性，比如對于“混凝土價格”就是一個不規(guī)范的描述，要么是“混凝土綜合單價”，要么是“混凝土材料價格”
當然對設計人員來說可能也搞不太清楚綜合單價和材料價格的差異，這就提醒我們，在日常交流中，信息優(yōu)勢一方（即對該信息掌握更多的一方）應主動提供更多信息來核實雙方所說的信息是統(tǒng)一口徑，避免出現(xiàn)信息差。比如成本人員如果多問一句，你需要的是“混凝土綜合單價”還是“混凝土材料價格”可能就不會出現(xiàn)事例中的錯誤了
2. 評判標準不一致
評判標準不一致造成的口徑不一致問題也非常普遍，例2就是一個很好的反應
日常工作中我們在說一些指標的時候一定要確保其標準一致，比如精裝修標準是裝修面積單方還是建筑面積單方；鋼筋含量是對應建筑面積還是結構面積等等
還有一個發(fā)生率極高的錯誤，我們經(jīng)常會聽到有人評判兩個項目的成本高低用的是兩個項目的綜合單方，即使用各自的總成本除以各自的建筑面積得出平均單方，為什么說這是錯誤的比較呢？這是因為，每個項目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、業(yè)態(tài)配比、地下面積、配套面積等等都是不一樣的，項目的平均成本也僅僅是個數(shù)字，沒有可比性
如果單純比較兩個數(shù)值的絕對值是沒有意義的，而且很容易出現(xiàn)誤判
規(guī)避評判標準不一致需要我們在涉及到指標的時候多問個為什么，最好能夠確認計算的公式
3. 職能壁壘
職能細分是人類社會分工細化的必然結果，其初衷是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，在保證工作質(zhì)量的同時提高工作效率，但也極易造成官僚風氣，也就是我們常說的職能壁壘
在例2中，設計人員做方案比選，不想讓成本人員參與，所以問了個價格就自己做測算對比了，這也導致給到成本人員的信息不全，成本人員不知道對方要這個價格是做什么用的，就想當然的以為只是想要混凝土的材料價格，而且設計人員也未將測算結果發(fā)成本人員溝通，才會導致最終的錯誤
職能壁壘在很多企業(yè)都不同程度的存在，解決方法就是制定標準的業(yè)務流程，和標準的業(yè)務動作以及業(yè)務成果，通過機制來解決壁壘問題
4. 主觀因素
主觀因素也是造成口徑不一致的原因之一，而主觀因素又分兩種
一種是對該領域不太懂，不太了解，比如搞不懂成本的組成，搞不懂正常一個項目開發(fā)成本大約是什么水平，才會認為1700元/平米做一個項目是合理的
另外一種是不知道包含的內(nèi)容，想當然的認為包含內(nèi)容是一樣的，比如例3中，一個項目開發(fā)涉及到的成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套成本、費用成本等等。如果單純說一個項目比另外一個項目成本高、低是不對的，一定要明確兩者包含的內(nèi)容是否一致
5. 搞混核算和管理
在成本管控中還有一種極易出錯的問題就是混淆核算口徑和管理口徑
而其中特別容易出錯的就是營銷設施建造費用
為了增加項目的開發(fā)成本，我們會傾向于把營銷設施建造科目放到開發(fā)成本里，如售樓中心，展示區(qū)、樣板房等等；而營銷管理費的科目歸入非開發(fā)成本中，這樣做的目的只是為了做大開發(fā)成本，抵扣稅費。這是核算口徑
但日常工作中，很多人看到營銷設施建造費的科目在開發(fā)成本（或稱之為建造成本）不歸屬于營銷費科目，就認為，營銷設施建造的費用不是營銷費的組成部分，或者說，營銷設置建造費不考核營銷部門，這種認識是錯誤的，這是混淆了核算口徑和管理口徑
正確的做法是營銷設施建造費歸入開發(fā)成本科目；營銷費減掉營銷設施建造費的部分歸入營銷費科目。換句話說，雖然營銷設施建造費在核算科目中是在開發(fā)成本，但其占用營銷費（按照銷售額的比例計算）
這就要求我們在日常工作中對于不同目的的口徑有很清晰的認識。與之類似的還有考核中的財務口徑與管理口徑之分
小結
在成本管控中，口徑一致是先決條件，是每組數(shù)據(jù)背后的邏輯支撐，可以說，脫離口徑談數(shù)字都是耍流氓的行為
口徑一致是很容易達成的條件，但也是最難達成的條件，在工作中，只要我們多些細心，多去思索數(shù)字來源，多問問就能夠很好的規(guī)避由于口徑不一致帶來的錯誤
其實口徑問題不僅僅是成本管理中需要格外注意的，在所有的管理工作中都應該保證口徑一致，只有這樣才能避免由此引起的錯誤，尤其是一些低級錯誤
